¿Qué parámetros tienen en cuenta las entidades financieras para calcular el riesgo cuando conceden un crédito hipotecario? Distintos factores influyen a la hora de decidir si se concede o se deniega una hipoteca, pero sí hay unos criterios principales que se analizan y pueden dar una pista de las posibilidades que tenemos para obtener el préstamo.
El análisis de riesgo de una hipoteca no es una ciencia exacta, ya que cada entidad e incluso cada sucursal, en algunos casos, utiliza criterios diferentes.
De todas formas, sí que hay bastantes parámetros iguales que permiten hacer una aproximación bastante certera de las posibilidades de que nos aprueben o nos denieguen la hipoteca. Veamos los principales factores a tener en cuenta:
Importe financiado
Suele ser uno de los puntos que el cliente poco familiarizado con el mundo de la vivienda olvida. Y es tan importante como la capacidad económica del solicitante de la hipoteca. Muchas veces nos dicen que la hipoteca ha sido aprobada y cuando se tasa el inmueble la operación es denegada en segundo lugar.
En épocas de bonanza se financiaba el 100% de tasación sin demasiados problemas, aportando avalistas o contratando un seguro de tasación. Actualmente es poco probable que la entidad supere el 80%. Si necesita más del 80% tendrá que acudir a profesionales hipotecarios independientes, básicamente .
Además de averiguar qué porcentaje de tasación financia el banco, hay que asegurarse que no haya otros topes (el más frecuente, financiar el menor valor entre el 80% de tasación y el 80 o 100% de la compraventa). Si sólo financian, por ejemplo, el 100% del valor de compra, tendremos que tener ahorrado para los gastos.
Capacidad de reembolso
Bajo este tecnicismo se esconde la base de cualquier análisis de riesgo: ¿Podrá el cliente pagar la hipoteca?
El banco analiza nuestro historial crediticio, nuestra vida laboral y nuestro empleo actual. Se trata de averiguar si somos propensos a tirar de tarjeta y endeudarnos con préstamos personales o somos ahorradores, ver si hemos tenido empleos estables y en qué sectores y analizar nuestro trabajo actual.
Veamos qué puntúa positivamente y qué quita puntos:
1. Historial crediticio: El banco mira la CIRBE, si estamos en algún registro de impagos (RAI o Asnef principalmente) y nos pedirá los últimos recibos de otros préstamos o el extracto de la tarjeta. Si tenemos otros préstamos y no tenemos dinero ahorrado, pocas posibilidades tendremos de conseguir la hipoteca. Con impagados, seguro que nos denegarán la hipoteca; primero debemos estar al día y después solicitar la financiación.
2. Vida laboral: El resumen de lo que hemos cotizado a la Seguridad Social durante toda nuestra vida es una información vital para el director de sucursal. Lo que peor puntúa es tener muchos empleos diferentes temporales y largos periodos de desempleo. Determinados empleos no salen en la vida laboral, por ejemplo los militares o los funcionarios.
3. Empleo actual: El contrato que más nos beneficia a la hora de contratar una hipoteca es el de funcionario y después el indefinido. Los temporales y los autónomos suelen tenerlo peor a nivel financiero. Si eres temporal en la construcción, actualmente tienes una cruz marcada en tu espalda.
En base a la nómina mensual y nuestra última declaración del IRPF se calculan nuestros ingresos netos. Este valor informa al banco de lo que ganamos cada mes y, por tanto, de nuestra capacidad de pagar la cuota de la hipoteca (o capacidad de reembolso). Se calcula que una persona puede hacer frente, como máximo, a una cuota que represente entre el 35 y el 40% de sus ingresos.
Por tanto, una pareja de mileuristas, con unos ingresos netos de 2.000 euros, puede hacer frente a una cuota máxima de 800 euros. Lo que equivale a una hipoteca de unos 223.000 euros a 40 años (con un interés del 3%); si el euribor sigue subiendo, imaginemos que hasta el 4%, la hipoteca máxima a solicitar sería de sólo 166.000 euros (con un euribor +1).
Se recomienda siempre calcular qué cuota pagaríamos con un euribor en máximos, en un 4 o incluso un 5%, para asegurarnos que podríamos hacer frente a estos pagos.
Avalistas y fincabilidad
Cuando el banco cree que no ganamos lo suficiente o que nuestro empleo no es lo estable que desearía, puede exigirnos avalistas para reforzar la operación.
Si además la tasación no alcanza para financiar la hipoteca que necesitamos, tendremos que aportar avalistas o hipotecantes no deudores, que hipotequen parte de su vivienda (lo que técnicamente llaman doble garantía). Si nosotros tenemos inmuebles en propiedad (o fincabilidad), podremos hipotecar este patrimonio si hace falta.
Vale la pena conocer las nociones básicas del análisis de riesgo para evitar perder tiempo y buscar los apoyos necesarios para afrontar con éxito la negociación de una hipoteca.
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