AHORRA GASTOS cuando te concedan la HIPOTECA

“Las entidades deben asegurarse de la integridad de los contratos que suscriben con sus clientes, de modo que contemplen y regulen todas las posibles vicisitudes que puedan plantearse a lo largo de cada relación.” – Banco de España

En teoría, antes de firmar el contrato de una hipoteca, el banco tiene la obligación de haber plasmado por escrito todas las condiciones a las que el hipotecado quedará sujeto durante las siguientes décadas, de manera que éste pueda firmar el contrato sabiendo bien a qué atenerse.

En la práctica, el cliente puede encontrarse con más de una sorpresa, concretamente, con pagos que el contrato no había establecido a priori. Veamos cuáles son, por orden de aparición:

• Comisión sobre medios de pago. Nada más firmar, el banco nos cobrará por la emisión del cheque bancario, la prueba física de que hemos recibido el préstamo por la cantidad acordada con el banco. Hasta hace poco, la operación se saldaba con unos 50 euros pero en las últimas semanas hemos oído hablar de clientes a quienes el banco ha pedido cifras comprendidas entre los 300 y los 900 euros.

• Coste de los productos vinculados. Tan pronto como paguemos la primera cuota, tendremos que empezar a abonar también el coste de los productos asociados a la hipoteca (seguros, planes de pensiones…). El contrato hipotecario debe explicar cuáles de estos productos van asociados obligatoriamente a la firma, sobre todo en el caso de las hipotecas bonificadas, con el fin de cumplir lo establecido en la Orden del Ministerio de la Presidencia, de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. Lo que no suele verse en muchos contratos es el precio al que estamos contratando estos seguros, cuánto tiempo cubren ni durante cuánto tiempo los tendremos que pagar.

• Comisión por novación. Si en algún momento deseamos cambiar las condiciones del préstamo, es probable que el banco nos cobre esta comisión. No consta en casi ningún contrato porque se considera por defecto que es del 1%. En palabras del Banco de España: “en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la modificación solo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar.” Resumiendo, pagaremos 1.000 euros por cada 100.000 pendientes siempre y cuando solo queramos alargar el plazo de amortización. De esto se deduce, a falta de más información, que si lo que queremos una rebaja del tipo de interés, una ampliación de capital o cualquier otra cosa, la comisión podría ser cualquiera impuesta por el banco en el último momento.

• Comisión por preparación de la documentación para cancelación notarial de hipoteca. Y cuando, ¡por fin! hayamos saldado completamente la deuda con el banco, necesitaremos el papel que acredita que la deuda se ha cancelado registralmente. Por este trámite el banco nos cobrará una comisión que, no solo no consta en el contrato sino que no existe ningún límite de precio legal para ella. Se han visto casos que van de los 50 a los 500 euros. El Banco de España dice al respecto: “debemos recordar que los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, por lo que esta comisión, en cuanto retribuye un servicio opcional, normalmente no viene recogida en las escrituras de préstamo hipotecario.”

Pero también asume que: “resulta imprescindible, para que el cobro de la comisión que lo retribuye pueda considerarse procedente, que el cliente preste su consentimiento previo no solo a que la entidad realice este servicio, sino a que se le adeuden las comisiones tarifadas e informadas por este concepto”, es decir, que el cliente debe (1) haber sido informado y (2) haber mostrado su consentimiento al precio.
4 consejos para que las ‘lagunas’ del contrato hipotecario no nos salgan caras:

1. Antes de firmar, pedir un desglose de los gastos de apertura y una previsión de la comisión sobre medios de pago.
2. Preguntar al banco todos los detalles sobre los productos vinculados a la hipoteca que vamos a contratar: cuántos son, cuáles son, cuánto cuestan, qué período cubren, cómo se realizarán los pagos (mensual, semestralmente, en prima única financiada…) y durante cuánto tiempo los tendremos que pagar.
3. Solicitar al banco que plasme por escrito cuál será la comisión de novación aplicable a nuestra hipoteca, ya desde la oferta vinculante previa al contrato y, por supuesto, también en éste.
4. Asimismo, preguntar a la entidad cuál será la comisión de cancelación registral que se nos aplicará. También respecto a esta cancelación, debemos saber que el banco no nos puede cobrar ninguna comisión por desplazamiento del notario ni tampoco por informarnos de que ya se ha realizado el trámite.

Según el Banco de España, de no cumplirse las normas de transparencia de las operaciones y protección de la clientela, “las buenas prácticas exigen que, en el momento de constatarse la ausencia de un preciso pacto contractual, las entidades deberán tratar de llegar a un acuerdo con sus clientes para que estos presten su consentimiento a alguna de las posibles formas de actuación en esos casos.” Y recuerda también que: “El artículo 1288 del Código Civil establece que la interpretación de las cláusulas oscuras [poco transparentes] de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad.”
Por eso, con la ley en una mano y las recomendaciones del Banco de España en la otra, podemos decir que todos los pagos que no estén incluidos en el contrato son susceptibles de apelación legal o, como mínimo, de ser negociados con el banco, a pesar de lo cual siempre será mejor prevenir que curar.

Información: Gurus blog
Dpto. comunicación Pablo Salcedo